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2018-10-18 22:22 来源:爱丽婚嫁网

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內房股被低估 一定揀龍頭

2018-10-18
来源:香港商報

 

  近年內地頻頻加碼樓市調控,但內房股上半年整體仍交出亮麗業績,惟業績報捷未能推動股價,大部分內房股年初至今錄得跌幅,皆因行業面臨嚴厲調控、融資收緊、高槓桿及房地產稅等悲觀預期困擾。內房股值得低撈?投資者應如何選股?

  香港商報記者 張智榮

  政策調控、去槓桿、融資收緊、房產稅……種種消息甚囂塵上,困擾整個內地房地產行業。不過,剛需堅挺支持下,內房股上半年紛紛交出令人滿意的業績表,三大龍頭恒大(3333)、碧桂園(2007)及萬科(2202),上半年銷售金額穩居三甲,達3000億至4000億元(人民幣,下同),純利分別增長64%、72.5%和24.9%,至308.05億元、129.4億元和91.2億元。其他中小型內房純利也普遍錄得雙位數升幅。

  然而,亮麗業績的背後卻未有爭氣的股價表現。其中,碧桂園和萬科縱使有強勁銷售數據,股價年初至今仍分別累跌33%和22%;核心利潤增逾倍的恒大,股價也挫22%。其他二三線內房股價,亦普遍難逃下跌厄運。

  股價與業績表現背馳,相信主要是市場悲觀情緒所致。一是房地產調控持續升級,樓價受壓;二是金融監管加強,去槓桿令融資渠道受限;三是行業高槓桿運營,資金成本攀升下,債務壓力加大。

  以上三大隱憂無疑對內房構成考驗,或許會令內房增長放緩,但相信不至於為行業帶來寒冬,股價疲弱主要是市場反應過敏。首先,調控措施下,內地不同城市的樓價升跌不一,雖然一線城市房價略有降溫,但仍然堅挺,二三線城市更是量價齊升。據國家統計局數據,內地70個城市8月份樓價按年升7%,連升35個月,漲幅更創近1年最高,按月亦上升1.4%。

  其次,內房高槓桿下的財務風險整體可控,融資渠道收緊,客觀上限制了槓桿率的天花板。從另一角度看,無論是嚴厲調控還是融資收緊,都倒逼行業加快併購整合,資金進一步向龍頭靠攏,行業集中度得以提升。據CREIS中指數據,按銷售金額計,上半年內地138家房企佔到市場份額76.4%。另外,2017年內房TOP 10集中度為24.1%,較2016年上升5.8個百分點;TOP 100更是大幅上漲10.7個百分點至55.55%,首次突破五成。

  高槓桿迫使房企不得不通過高周轉令資金回籠,確保資金鏈暢順,擁有資源優勢的大型房企,其現金流充裕,抗風險能力因而凸顯,強者越強已成定局,相反小型房企將逐漸被淘汰。

  龍頭估值被低估

  事實上,樓市調控不是一朝一夕的事,早於2016和2017年就曾有多輪密集式調控轟炸,但去年內房板塊卻是一路狂奔,當時主要由低估值和業績增長帶動,因2016年股價未有與業績同步,市場觀望令估值受壓,到2017年才在業績刺激下攀升。

  不過,此次業績過後股價未見同步跟上,現時估值仍處於歷史較低水平。縱使相較去年,內房有新利淡因素出現,再次令市場產生觀望情緒,但相關因素相信已隨股價調整被消化,大部分內房的股價較資產淨值(NAV)存折讓,估值開始變得吸引。

  行業強者恒大格局定型,樓市調控和去槓桿持續施威,投資者不能寄望於調控鬆綁或是樓價上漲,選優質龍頭房企成為折衷的投資策略,多隻龍頭都有投資價值。

  中金發表研究報告指,龍頭房企今明兩年業績增長具確定性,預計年均增長30%以上,而板塊估值仍處低位,選股建議財務穩健的龍頭房企。

  恒大穩居「利潤王」

  恒大早前公布,8月份合約銷售金額402.5億元,在行業中拔得頭籌,按年升20.4%;首8個月累計,合約銷售金額約3850.9億元,按年微升1.16%。至此,恒大前8月已完成全年銷售目標5500億元的約70%。集團中期業績顯示,上半年純利達308.05億元,按年增長64%。核心業務利潤按年升1.02倍至約550億元,繼續穩佔行業「利潤王」寶座。

  事實上,恒大管理層早前已拋出豪言壯志,稱集團今年很大機會會超額完成銷售目標,又指集團過往以較同業平均價低的價格拿地,土儲成本下降,銷售利潤提升,造就亮麗業績。現時恒大擁有超過3億平米的土儲,涉及逾800個項目,其中68%分布在一二線城市,32%分布在三線城市。

  恒大現時負債比率約127%,較去年底下降30個百分點。就市場對高負債的擔憂,管理層稱集團不會追求過快增長,而是力求「適度增長」,未來會繼續降負債,目標2020年負債率降至70%。恒大作為龍頭房企,面對高槓桿,可以凸顯淨資產和現金流充裕的優勢,相信有能力解決高負債帶來的考驗。信貸評級機構標準普爾和穆迪,早前雙雙上調恒大信貸評級,以反映恒大未來12個月負債將會下降。

  瑞信發表報告指,按管理層指引2019至2020年合約銷售增長達10%至15%,而公司去槓桿進展較預期快,以及盈利能力強勁,維持「跑贏大市」評級,目標價由32元升至37.6元。

  恒大股價因月初內地討論房產稅而大挫,抵銷了強勁的銷售表現,現時回落至25元水平喘穩,短期若能守穩早前低位23元水平可持續關注,候低買入。

  碧桂園估值吸引

  碧桂園繼交出亮麗中期業績後,營運數據繼續發光發亮。集團公布,今年首8個月共實現合同銷售金額約3788.4億元,按年升38%;合同銷售建築面積約4019萬平方米,按年增27%。

  上半年集團盈利按年增長72.5%至129.39億元,核心淨利潤約129.5億元,按年增長約80.2%。連同合營及聯營公司,共實現合同銷售金額約4124.9億元,金額計居行業榜首。

  雖然碧桂園業績表現理想,但早前受馬來西亞禁止集團向外國人銷售旗下物業言論影響,加上更早前爆出生產安全事故,集團稱未來有意放慢發展速度,股價一度捱沽,惟集團近日接連回購,有望支撐股價,現價仍較每股資產淨值折讓逾50%。

  高盛發表報告稱,內地房地產行業已經呈現超賣,估值反映市場似乎過分悲觀,認為政府政策會逐步轉向正面,行業首選之一為估值較低及增長可持續性較佳的碧桂園,維持「買入」評級,目標價20.2元。

  中信證券研究報告指,碧桂園業績符合預期,銷售持續景氣,盈利能力提升,並維持良好財務狀況,積極拓展土儲,欣賞公司提質控速的能力,維持「買入」評級,目標價21.29元。

  拆局解碼

  切忌盲目崇拜NAV

  投資者看某隻股份是否抵買,一般會看其市盈率(Price-to-Earning Ratio,PE)或市帳率(Price to Book,PB),PE越低代表越抵買,PB數值小於1也代表屬抵買。不過,這一估值方法並不適用於地產股,因為房地產商的競爭優勢在於土地投資能力,而無論通過PE還是PB估值法,都會忽略了房地產商的存貨價值。

  舉個例子,房地產商A和B的PE和PB相當,但A擁有優質土儲,平均拿地成本較低,預期售價也較高;B擁有劣質土地,平均拿地成本較高,且預期售價較低,即使現時PE和PB相當,但未來盈利能力卻有巨大差異。因此,比較地產股是否抵買,行業通常採用資產淨值(NAV)作主要評估標準。

  簡單來說,NAV即是公司的總資產減去總負債,再除以總股數計算所得。若股價低於每股NAV,即屬折讓,高於NAV,則屬溢價。假如說某股股價較NAV折讓15%,則代表投資者用0.85元即可買到價值1元資產的股份。換言之,NAV折讓愈大,即投資者可用較低的價格買入較高價的資產。

  值得注意的是,NAV也存在盲點。盲點指的是例如NAV不能反映公司的負債率水平,以及公司土地儲備和物業資產的質素。好比上文提到的A公司和B公司,如果A公司的土儲和物業主要位於市中心地段,B公司則主要擁有農地,由於B公司土地的發展潛力、變現能力,及其物業升值潛力,都較A公司弱,市場自然會給B公司的NAV打折扣,股價動力也就較弱。

  除了土儲價值和物業資產價格會影響NAV折讓幅度,公司的財務狀況也會有影響。例如營運風險或負債率較高的公司,其NAV折讓原則上較同業大。總而言之,地產股NAV折讓大不一定等於抵買,投資者切勿對NAV過分崇拜。

[责任编辑:鍾智维]
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